第六年15周 - 雜談投資和做人

http://www.hkheadline.com/dailynews/headline_news_detail_columnist.asp?id=79067&section_name=wtt&kw=4

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在過去10年裏，美國通過製造一個房地產泡沫來解決早前爆破的高科技泡沫，現在政府又在做同樣的事情，再想製造另一個泡沫來解決房地產泡沫爆破的問題，但今次就唔掂啦。「過去美國政府不斷地製造泡沫，是因為全球人民在為美國埋單，人們購買美國的國債，人們相信美元。但是現在，美元的地位開始動搖，美國政府不斷增加的負債正在使這一情況惡化。美國的信用卡貸款、學生貸款、汽車貸款、併購貸款等等，都將是未來即將被戳破的泡沫。」

羅傑斯（Jim Rogers)擔心美股還有大跌要來，「我現在沒有買入任何美國股票，市場底部可能會在今年晚些時候或明年出現，誰知道呢！」

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連羅sir都這樣說，大家小心了。

最近連永青居士都在煽風點火，樓市不漲才怪，但基本因素還是負面，大圍還沒有'起勢'，

小弟近日努力學習期貨交易，有心得時在詳談。

另，近日整理mailbox，發現幾起文章。雖然講得是大陸房子，但對香港市場也有啟示作用。

《买楼故事：售楼小姐自揭与购房人的心理战》

2005年01月29日 15:18 深圳新闻网

近日记者"蹲点"伟业顾问代理的万科星园四期北奥国际和季景沁园四天时间，通过与售楼员共同接待客户来访，参与客户签约来了解整个售楼过程。

记者发现从接访到签约售楼员与客户的"心理战"中，售楼员既要建立良好的信任关系，又要在合同不能更改、不能打折扣等开发商设定的几个底线上说服客户直到签约，售楼过程正体现了售楼员如何摸透客户心理、引导客户听从自己的建议，最终完成任务。

接访阶段

售楼员伍艺的售楼经验虽然只有半年，但在万科星园她却是连续两个月的销售冠军，因此记者拜她为师来体验售楼。

她介绍，售楼工作可分为接访接电和签约两个阶段。售楼员接电话一般不超过5分钟，只对项目做大概介绍，吸引客户来售楼现场获得更多信息。

而所有签约必然需要客户到售楼现场，客户是否决定买房主要靠售楼员接访的功底，所以接访是售楼工作中最重要的环节。

一、判断客户

上午11点，一对夫妻和他们的朋友一共三人找伍艺看房，简单沟通后她判断出三人的个性：这次夫妻俩的朋友头一次来看房，购买意愿还不强，所以不作销售重点；丈夫虽然表面随和，但是他一旦对楼盘形成某种印象，售楼员就很难说服；妻子李女士则相对好沟通，而且她很会影响其他两人改变主意；所以伍艺决定以李女士为销售主攻对象。

从选择和从事教师职业以及夫妻透露的买房想法她判断：二人属工薪阶层，支付能力不高，总价不能超过80万元。对支付能力的判断有助于伍艺向客户推荐户型。

二、劝说客户改变选择

伍艺发现客户非常重视楼层和总价，所以以客户倾向低楼层和相同总价的角度推荐了2层朝东97平米相反户型，或者4层朝西北132平米三居室。

进入小区四期实楼样板间，伍艺解释说，有遮挡可能的北辰绿色家园项目在楼的东南，中间隔一条马路，所以朝东户型不会有挡光问题；4层的132平米3居室单价只有5800元，是整栋楼最便宜的户型，总价也不过80万元，与朝西的97平米户型相差无几，另外在西向采光同时三间卧室还有朝北的窗户，增大采光率而且可形成自然通风。李女士听完改变了原先的主意。

三、客户对项目认同不要帮腔

在看楼过程中，善于影响别人的李女士不断向其他两人赞扬星园的一些优点。她发现星园连首层住户都不用安防盗铁栅栏，夸奖物业保安服务很到家；看到社区花园连狗粪袋都替业主想到，赞扬开发商想得很周全，而且她对星园的位置以及便利交通都作了肯定。这期间，一贯话不离万科好的伍艺却做了听众。

过后她对记者说，客户对项目认同，售楼员就没必要再帮腔，因为不管怎么说客户之间的信任度更高。

签约阶段

一般说来说，客户签购房合同时都非常慎重，他们希望获得更多的利益与实惠，希望合同有利于他们。但现实情况是开发商处于强势地位，客户的要求超过底线开发商不惜放弃了再找新客户。

。。。 （杨晓）

所以說做銷售是全世界最難的工作。而當中最難的是買保險和房子，前者沒有實物，純粹賣概念；後者單價太大，考慮時間非常長。

筆者兩行都做過，知道其中身酸。伍小姐最厲害是把原來應是理性購買的丈夫，被他的感性（非理性）太太說服。那是太極里的最高境界 - 四兩撥千斤！而且這四兩還是會每天自己撥的！！

《房屋产权有哪几类？》
2005年02月04日 05:08 深圳新闻网

第一类是国有房产，即归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。具体又分三个细类：直管产、自管产和军产。直管产是由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外）大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。自管产包括国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。军产指中国人民解放军部队所有的房产，包括由国家划拨的房产、利用军费开支购建的房产以及军队自筹资金购建的房产。其中直管产又分中央级公产、市级公产、区（县）级公产和拨用产（房屋产权属于房地局所有、免租拨借给单位使用，由使用单位自管、自修的房产）四类。

第二大类是集体所有房产，指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

第三大类是私有房产，是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房产。它包含两个细类，私产和部分产权。其中私产又有私产、个体产和外私产三种：私产指私人所有的房产，中国公民所投资建造、购买的房产；个体产指中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资购建、购买的房产；外私产指港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产。部分产权是指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。

第四大类是联营企业房产，指不同所有制性质的单位之间共同做成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

第五大类是股份制企业房产，指股份制企业所投资建造或购买的房产。

第六大类是港、澳、台胞房产，指港、澳、台地区投资者以合资、合作形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。具体有三种：合资产、合作产和独资产。合资产是指港、澳、台地区以合资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。合作产是指港、澳、台地区以合作的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。独资产是指港、澳、台地区以独资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。

第七大类是涉外房产，指中外合资经营企业、中外合作企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造合伙购买的房产，有中外合资、中外合作、外企产和外产。中外合资指中外合资经营企业所投资建造或购买的房产。中外合作是指中外合作经营企业所投资建造或购买的房产。外企产指外资企业所投资建造或购买的房产。外产指外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。

第八大类是其他产。凡不属于以上各类别的房产，都归这一类。包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房产以及宗教、寺庙等房产。具体有四种：其他产、代管产（因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房产）、宗教产（宗教、寺庙等单位所投资建造或购买的房产）类和社团类、社团产（社会团体所投资建造或购买的房产）。

不同类型的房产在权属登记、产权转移等许多过程中，所面临的问题也不一样。有些类型的房屋产权享有一定的政策性优惠。

國內一黨專政，所以政策主導，看阿爺說甚麼，你就做甚麼，準沒錯。切記切記。